Время от времени появляются свободные деньги часть из которых хоталось бы вложить в покупку земли. Вопрос - цена? Например на доске объявлений попадаются варианты, но при примитивном подсчёте рентабельности проекта выясняется, что рентабельность за минусом налогов и без учёта рисков составит 5-10% годовых, что по нашей жизни не катит. Итак - какова справедливая цена с/х земли в собственности?

5-7 тыс.руб/га

Я где-то так и думал. Купить бы у фермера или какого-то другого собственника 200-500-... ;) га в Ростове-Воронеже и отдать, возможно ему же, в аренду лет на 5 с ежегодной арендной платой в 15-18% от суммы сделки. Есть ли рынок земли в принципе?

5-7 Т РУБ ЭТО ЦЕНА НА НЕУГОДЬЯ НОРМАЛЬНАЯ ЗЕМЛЯ НА ЮГЕ РОСТ ОБЛ СТОИТ 20-40 Т РУБ ЗА ГА

Цена - всегда разговор особый, но всё равно интересно.

Купить пока не получится - цена спроса 10-40 тыс.руб/га. Вот если кризис затянется, то, возможно, пойдет процесс сближения.

В принципе, любая цена возможна, если есть ненулевой арендатор с необходимым шлейфом техники, складских, ремонтных и пр. мощностей. Предполагаемая схема это не покупка в чистом виде т.к. инвестор заведомо не имеет в месте расположения земли того, что имеет арендатор. Это некий вид совместной деятельности. 2 ограничения - 1) всё ж какое-то обоснование цены должно быть с точки зрения затрат и урожайности и 2) объём денех у инвестора. Например, переписывался тут по одному предложению - земля в аренде цена (условно) 25 млн. На мой вопрос: "А что, при такой высокой цене арендатор платит 5, чтоб у арендодателя за минусом налогов и рисков оставалось побольше 3?" - 15% годовых на вложенное. Ответа не последовало. Т.е. чел предлагает купить за 25, зная заранее, что арендатор заплатит 1-2. Типа, 5-10% годовых? Пусть купит себе петуха и морочит ему голову. :))

вам и не понять разбег 5 млн. - 25 млн. именно по той причине что у вас и нет того самого шлейфа техники чтоб на ней что то сделать))) так что про петуха вы правильно сказали только там даже не питух а гусь был, и фермер вам не идиот чтоб платить вам деньги за то что вы землю купили а если даже и купите поверьте вам самим придётся её обрабатывать

Августин, объясните мне тогда - если я покупаю что-либо за 10 млн. руб, то какова справедливая цена сдачи этого имуществава в аренду? 100 тысяч рублей что-ли? ;) Я понимаю, что нельзя требовать отдачи в 20-30% годовых, но уж 15-18-то дйте.

Я понимаю, что нельзя требовать отдачи в 20-30% годовых, но уж 15-18-то дйте. --------------------------- Фраза "уж 15-18 дайте" говорит, что вы ждете от любого бизнеса некой минимальной доходности. Но так не бывает. Доходность везде различная и она всегда коррелирует с риском. Соответственно, надо представить себе, что рискованнее сейчас - купить землю или положить на депозит (15-18 банки сейчас дают). Я не знаю точного ответа на этот вопрос, но если вы не хотите отдать деньги в банк, который обещает искомую доходность, из-за рисков и считаете вложение в землю менее рискованным занятием - то ваши ожидания доходности тогда должны быть ниже.

caustic Если бы я говорил о доходности бизнеса, тогда я б купил колхоз и далее по тексту. Меня интересует покупка и сдача в аренду. Может ли купленное за 100 рублей сдаваться при здравом уме за 1 рубль в год? Очевидно, что нет. Ну а какова тогда стоимость? Где соотношение? 100 к 5? Или 100 к 10? Должно же быть логичное объяснение. Пытаюсь заморочиться этой темой. ;)

Может и легко, особенно в кризис. Посмотрите на ситуацию с коммерческой недвижимостью. Ставки все падают и падают. Но продавать себе в убыток - и инвесторы, не желая фиксировать убыток, сдают "за рубль", ожидая, что доходность вырастет в будущем. Да и во время экономического роста тоже бывает. Например, инвесторы в московскую недвижимость в 2005-06 гг не всегда даже сдавали квартиры в аренду, платя при этом коммуналку и налоги месяцы а то и годы. Им вполне хватало доходности от роста цен на метры. -------------------- Так и землей - согласившись сейчас на некий небольшой доход, вы вполне себе можете выиграть намного больше в будущем, от роста стоимости актива. Я думаю, вы этого и ожидаете, иначе бы просто положили свои деньги на депозит в один из крупнейших банков и не заморачивались.

Смотрите - накаркаете падение цен в зерне, пропорциональное аналогичному в недвижимости. ;)

если по аналогии с московской недвижимостью, то квартира стоимостью 3 000 000 руб (1-ка) сдавалась до кризиса ( с хор.ремонтом и мебелью) за 30 000 ( сейчас дешевле на 5-8 тыс) итого соотношение 100 к 1 и в здравом уме как подумал каустик...выгодно это или нет? Я думаю правильно еще было бы считать рост цен недвижимости в долгосрочном прогнозе, т.е. плюсовать к ежемесячным выплатам. потому как 15 лет назад стоимость квартиры составляла 12 тыс.у.е а теперь при продаже ее будет составлять 120-150 тыс.у.е , что в совокупности с ежемесячными платежами поди не плохо :)

ДжериЛи рост цен недвижимости в долгосрочном прогнозе, Мож к дохтуру? Какой рост?! Завалица всё в ж... Население стремительно нищает, причём Россия - не во главекэтого движения. Деньги - главная ценность, но тока не на депозите, а в быстром обороте, ну уж, на крайняк, та же земля.

Ошибаетесь, деньги сейчас м.б. еще чего-то и стоят, но вот сколько будут они стоить даже через год вам никто уверенно не скажет. Поэтому главная ценность сейчас - активы, способные генерировать операционный доход, вне зависимости от стоимости денег. В РФ земля в зернопроизводящих регионах вполне себе выглядит таким активом.

Степи ковыльной..".население стремительно нищает"... вы о каком населении вообще? о том что утро с чекушки начинает? или о населении США ?...Мне думается, что кризисы начинаются и заканчиваются, все дело во временном лаге...Деньги о коих Вы говорите - это всего лишь цветная бумага- равносильно бусам за которые "колумбовы" герои скупали золото. И если Вы заметили "странную особенность" то видимо кризис имеет две стороны . Пока одни "рефлексируют и депрессируют" на темы кризиса, другие скупают враз подешевевшие активы и долговые обязательства. С чего бы это? Наверное эти дурачки жаждут ускорить свою собственную кончину,да?...Может кризис это как раз шанс что бы подняться выше, хватануть больше? А Вы все про "фантики", керенки, николаевки ,гайдаровки... и бусы :)

100 к 1 в Вашем примере про квартиру - это ежемесячная рента :). В с/х средства гораздо дольше оборачиваются :) Так что сравнивать оборачиваемость средств в операциях с недвижимостью и в с/х не приходится... И выбор между ними в плане вложения средств очевиден. Разве что за с/х говорит вечность земли и конечность недвижимости. И то - первое точно не в России... :)

по-моему ошибочно относить землю к гарантированным ликвидным инвестициям (тип тихая бухта). скорее, земля (пахотная) относится к средствам производства, а если вы сами не хозяйствуете, то сомнительно, что удастся выгодно сдавать в аренду, тем более, без риска утраты с любым пакетом документов. Купите любой завод, цементный например, и сдайте в аренду - результат будет либо его "уездят в ноль", либо, если дело пойдет у арендатора - заберут. А реальная арендная ставка на землю на рынке 2,5-3,5 тыс.руб. (400-600 кг.фуража, 20 кг масла, 20 кг сахара, налог на землю, вспашка огородов, похоронные и свадебные) на пай 4-5 га (по минимальной рыночной цене 10 тыс.руб/га - 40 - 50 тыс.руб.). Итого максимум 8% годовых, а реально меньше 3%. И если вы приняли решение разорвать договор аренды на 49 лет с пайщиком и выкупить в собственность, то только потому, что уболтали пайщика продать за недорого или деньги лишние появились. Ну, и еще причины типа: защита от рейдерства, планируемые значительные улучшения (типа мелиорация), перевод в другую категорию и проч.

по-моему ошибочно относить землю к гарантированным ликвидным инвестициям В том-то и дело, что и ликвидность земли не высока, и доходность как актива так себе, а рынка нет. В любом случае - мой интерес сохраняется. Посмотрим.

Я может быть глобально смотрю, но вот картинка- население Азии и Ближнего Востока стремительно увеличивается ( в отличие от нас и Европы) жить им где-то надо, есть они тоже хотят, природный фактор- горы, полупустыни и степи, недостаток земель и воды вынуждают их смотреть на наши активы (РФ)- в т.ч. земельные, свежий пример- постановление Японии по Курилам...Украина сдает земли в аренду кому-то там...Мы разве исключение? Сколько иностранцев у нас арендуют десятки тысяч с/х ? Это сегодня все уже есть и НЕ видеть этого "спроса" а местами экспансии (ДФО,СФО-Китай) -чревато.Рынок земли-есть, но его большая часть в тени, потому что когда речь идет об интересах в 5-10-20 тыс.га, скромные пять фермерских гектар интересны только с точки зрения их поглощения, без пережевывания

Ну, если смотреть глобально, то политика государства должна бы быть такаовой, чтобы не допустить данный сценарий. Единственный способ сделать - усиление военной мощи. И, в случае военного конфликта, при любом раскладе ни кому не будет дела до долгосрочных инвестиций. Ну, а в принципе, есть, наверное, определенная инвестиционная перспектива - также как и у других ограниченных ресурсов: воды, например, полезных ископаемых. Все зависит от денег.

ДжериЛи, всё ж это разные вещи, када люди пытаются что-либо перехватить из собственности зашатавшихся контрагентов (а щас именно такая ситуация) и эпохой всеобщей прухи 2006-2008 гг. Основная масса населения действительно стремительно нищает - безработица, задержки и сокращения зряплат, падение промпроизводства и пр. - сами слышите каждый день эту байду - всё тока по нарастающей. Идея "деньги - главная ценность" не вечна, но имеет полное право на существование в ближайшие полгода. Даже если ситуация не будет развиваться по апокалиптическому сценарию, когда всё подешевеет в разы из-за отсутствия спроса и глобального спада потребления (т.наз. "дефляционный эпизод", где "эпизод" - замена слову пипец), то как минимум будет заметное влияние этой самой дефляции - деньги всё равно будут в цене. Другой вопрос - что понимать под понятием "деньги" - это не обязательно рубли или доллары, но что-то ликвидное и понятное каждому - мож золото в слитках, а может просто 1000 т дизеля и 1000 т бензина, залитого в бочки крупного хозяйства... Это-то и есть ГЛАВНЫЙ ВОПРОС - в чём сберегать. Недвижимость - 100% не решение. Её слишком много - начиная от жилой, и далее - офисы, склады, пром... Много не в понимании, что она не нужна, сного в понимании - бабла нету у потенциального покупателя.

это чисто академический / профессиональный интерес или кто-то хочет вложиться в землю с гарантированным уровнем дохода?

как то непонятно: доходность как актива - так себе, а интерес сохраняется...

Интерес к схеме есть, но 3-5% отдачи в год? Доходность так себе, это имелось в виду доходность поступавших предложений, когда продавец говорит, что земля стоит 1000000, а прибыль в год 30000-50000. Подожду более привлекательных предложений.

Может быть мне показалось, но в этой теме больше рассуждалось о том стоит ли сейчас вкладывать деньги в сельхозактивы и какова прибыль от этих вложений, но ведь вопрос был поставлен немного по другому, человек не собирается сам ничего на этой земле выращивать, т.е. его интересует рентабельность при сдачи земли в аренду. Я не думаю, что на землю существуют какие-то отличные от другой недвижимости законы, очень многие люди вкладывают деньги в недвижимость для последующей сдачи и совершенно не важно, что это земля, дом или квартира. До кризиса нормой считалось окупаемость комерчесского объекта за 8-10 лет, жилой фонд действительно окупался несколько медленнее, в принципе и сейчас ставки такие-же, т.к. цены упали не только на недвижимость, но и на арендную плату.

С недвижимостью проще. Устоявшийся рынок, понятные цены. С землёй всё мутно.
Выше писал про содержание разговоров с продавцами. Окупаемость? Какая окупаемость, если кредит стоит 15-30%, а потенциальная отдача от земли при объявляемых ценах и до 10% не дотягивает, а при текущех ценах и в минус пойдёт. Ждём-с.

Но цены сейчас и в обычной недвижимости не совсем понятны. А по-поводу того, что с землей мутно это действительно так. 12 лет работаю в крупном агенстве недвижимости и все всегда понятно:вот покупатель - вот продавец. И вот на свою голову три месяца назад занялась поиском сельхозземель, т.к. подвернулся хороший покупатель и столкнулась с тем, что в этой теме сплошной блеф и обман. Вообщем промучилась, а в итоге ноль, реально продаваемых земель в нужном районе не нашлось. Посредники по несколько лет занимающиеся продажей сельхозактивов, как оказалось не имеют даже общего представления о правовой стороне этого вопроса, да и вообще о земле в целом. Вот и пришла идея поискать не на сайтах недвижимости, а там куда реально могут заглянуть сами аграрии и выставить на продажу свои сельхозпредприятия на прямую. Хорошо было-бы создать отдельную тему по продаже земли, это веть то-же в интересах сельскохозяйственников и не идет в разрез общей тематики форума.

интересно, а вы уже прошли этап интервьюирования владельцев-сельхозпредприятий или вместо них с вами общались те же посредники? если нет, то будете немало удивлены разницей в языках. ..

К сожалению мне пришлось общаться только с двумя собственниками, но и это принесло большую пользу, т.к только после встречи с ними я поняла насклько я мало образована в этом вопросе и последний месяц я по мере возможности стараюсь уделять больше внимания именно изучению структуры сельхозпредприятий, видами земель и естественно изучению спроса на эти объекты.

бог в помощь.обращайтесь.проконсультируем всем миром

Вопросы я задавать люблю, так что обязательно восспользуюсь вашим предлжением.