Первого июля 2012 года произойдет достаточно радикальное изменение в сельском хозяйстве – закончится длительный период, предоставленный крестьянам на переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение земельных участков в собственность по льготной цене, не дороже 3-х процентов от кадастровой стоимости, т.е. всего за несколько процентов от реальной стоимости.
В соответствии пунктом 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с учетом изменений внесенных Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по своему желанию, на право аренды или приобрести их в собственность до 1 июля 2012 года, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, пресекательный срок переоформления прав на земельные участки продлен еще на полгода. Так, что мы приближаемся к моменту завершения еще одного этапа земельной реформы, что создает качественно новую ситуацию в аграрном секторе, ведь земля не тлько средство производства, но и должна стать источником обеспечения привлечения долгосрочных инвестиционных кредитов, что типично для всех развитых аграрных экономики.
Язык закона несколько отличается от языка общения и как понимать такую норму если с одной стороны записано - «обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками или приобрести земельные участки в собственность», а с другой стороны пишется «по своему желанию, до 1 июля 2012 года». Так, переоформление земли в собственность или в аренду, это право или обязанность?
«По своему желанию» - означает, что правообладатель имеет возможность выбирать, выкупить или взять в аренду, используемый им земельный участок.
С одной стороны, это право, дающее большую выгоду землевладельцу, поскольку с момента регистрации права собственности на земельный участок, он вовлекается в коммерческий оборот, т.е. его можно продать, внести в уставный капитал, или заложить под получение кредита.
С другой стороны, это еще и обязанность. Поскольку в законе так прямо и сказано – юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Причем эта обязанность подкреплена штрафными санкциями за не исполнение. Уже с 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
Данная норма закона вводит ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 рублей. При этом стоит отметить, что эти санкции будут налагаться и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, они (например – фермеры, главы КФХ) несут такую же административную ответственность как и юридические лица.
Ну а если, как часто бывает, крестьянин и готов переоформить, а местная администрация, мягко говоря, не спешит. Что отвечать за других опять крестьянин будет?
Невыполнение местной Администрацией предусмотренной законом обязанности по принятию решений о предоставлении (переоформлении) земельных участков в собственность предприятий посредством заключения договоров купли-продажи, на указанны выше земельные участки, грубо нарушает законные права сельхозпроизводителей на выкуп земельных участков и препятствует осуществлению их производственной деятельности как сельскохозяйственных предприятий. И в этом случае спор между сторонами может разрешить только суд.
Возникает вопрос, а возможно ли будет выкупить или переоформить в аренду свой земельный участок, после 1 июля 2012 года?
Законодатель дает ответ – ДА, но выкуп возможен только в общем порядке, который предусматривает продажу земельных участков или право аренды на торгах, по рыночной стоимости. То есть, землю, на которой вы работаете, может купить кто-то другой.
В настоящее время уже имеется большая положительная судебная практика. Правда, для обращения в суд, заинтересованной стороне необходимо получить отказ в приватизации (переоформлении), и этот отказ предъявлять в суд. При этом следует учитывать, что согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
Что происходит с кадастровым учетом земельных участков, срок временной регистрации на которые истек? Ведь, для постановки на кадастровый учет владельцы уже затратили немалые денежные средства?
Для того чтобы переоформить в собственность земельные участки центральным вопросом является их постановка на кадастровый учет. Это самый сложный и длительный процесс, а главное затратный. Но без этого не возможны ни какие юридические действия с земельным участком. При этом необходимо обратить особое внимание, что статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлен временный (для «земельных участков» срок 2 года) характер регистрации вновь образованных земельных участков и преобразованных в результате выдела земельного участка.
По истечении двухлетнего срока со дня постановки земельного участка на кадастровый учет, если не осуществлена государственная регистрация права собственности, либо аренды на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
В настоящее время органы государственного кадастра снимают с учета такие земельные участки, часто без уведомления. И надо признать, что таких случаев уже много.
Так, есть случаи снятия с кадастрового учета земельных участков общей площадью по несколько тысяч гектаров, т.е. все земли целых предприятий сельскохозяйственных производителей.
Например, Московской области одно из хозяйств, с момента своего создания (с середины прошлого века), использовало несколько тысяч гектаров сельхозугодий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем было принято решение о приватизации используемой земли. Затратили уйму времени и денег на оформление землеустроительной документации. И, что называется, отложили в «долгий ящик». Затем «вспомнили», что дело не довели до конца. И начали срочно завершать процесс. Но время ушло. Из-за бюрократической медлительности самой процедуры, что вполне объективно, успели переоформить лишь незначительную часть земли в собственность. Существенная часть земельных участков была снята с кадастрового учета. В результате, все те судебные споры о границах, которые были выиграны для сохранения установленных границ, оказались ни кому не нужны. Все те, у кого были претензии, справедливые или нет уже другой вопрос, совершенно свободно зарегистрировали в государственном кадастре свои земельные участки с ранее «спорными» границами, на которые, по их мнению, существенно накладывались границы сельхозугодий хозяйства. Что препятствовало им ранее зарегистрировать свои права на землю. В свою очередь и Администрации сельских поселений, воспользовавшись случаем, указали некоторым дачникам и огородниками, места расположения их участков прямо на сельхозугодиях хозяйства, и подписали все необходимые для этого документы. Таким образом, предприятие теперь на всегда потеряло значительную часть своих земель, а это несколько тысяч гектаров.
В результате новая постановка на кадастровый учет, в данной ситуации, становится невозможной или почти невозможной. С момента снятия с учета на территории такого земельного участка, например по решению местной Администрации, без вашего ведома, может быть образован новый земельный участок, принадлежащий другому владельцу (новому собственнику), а Вы, прежний владелец останетесь, что называется «за бортом» и долго будете доказывать свою правоту в судах разных уровней. Шансов отстоять свою правоту практически не останется.
В этом случае землевладельцу (правообладателю) необходимо вновь формировать земельный участок, так что это зона особого внимания.
Может возникнуть и такая ситуация, что земельный участок будет снят с кадастрового учета уже в период, когда готовится соответствующее постановление Администрации или идет судебный процесс по обязанию органов власти переоформить бессрочное пользование на интересующее право. Иначе говоря, срок временного учета может истечь в самый не подходящий момент. Тогда полученное Постановление Администрации или судебное решение могут оказаться бессмысленными, поскольку их невозможно реализовать, так как регистрирующий орган не примет на регистрацию документы либо вынесет решение об отказе в регистрации, из-за отсутствия вашего участка в Государственном кадастре недвижимого имущества. В этом случае, вероятно, уже ни один суд не поможет.
Но еще есть время, хотя его крайне мало (до 1 июля 2012 года), переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, и задача эта первоочередная, так как земля предприятия получает максимальную коммерческую оборотоспособность только с момента регистрации права собственности.
Сейчас необходимо успеть сделать все возможное, хотя бы подать соответствующие заявления в Администрации муниципальных районов на переоформление земли в собственность и получить нужные постановления.
В случае отказа администрации в соответствующем переоформлении земли имеется только три месяца на его обжалования в суде. Но, это еще один шанс на то, что бы успеть, даже если завершение этой тяжбы состоится после 1 июля сего года.
Автор статьи: Директор Департамента правового обеспечения РЗС - Жигулинов Вадим Станиславович
